Die Besichtigung ist vorbei, das Haus gefällt, der Makler drängt: Andere Interessenten seien schon da. Genau jetzt passieren die teuersten Fehler beim Hauskauf. Denn viele Mängel sieht man nicht auf den ersten Blick – oder sie wurden kurz vor dem Verkauf geschickt überstrichen. Diese sieben Punkte übersehen Käufer in der Praxis am häufigsten.

1. Feuchtigkeit im Keller

Ein feuchter Keller ist einer der teuersten Mängel überhaupt, denn eine nachträgliche Abdichtung kann schnell fünfstellige Beträge kosten. Achten Sie auf muffigen Geruch, weiße Salzausblühungen an den Wänden, abblätternden Putz und – besonders verdächtig – frisch gestrichene Kellerwände.

2. Der Zustand des Dachs

Vom Boden aus sieht fast jedes Dach ordentlich aus. Entscheidend sind aber das Alter der Eindeckung, der Zustand von Unterspannbahn, Dämmung und Holzkonstruktion sowie die Anschlüsse an Kamin, Gauben und Dachfenster. Ein Blick in den Dachboden verrät oft mehr als die Ansicht von außen: Wasserflecken, dunkle Stellen am Holz oder fehlende Dämmung sind Warnsignale.

3. Schimmel hinter Schränken und frischer Farbe

Schimmel versteckt sich gern hinter großen Möbeln, in Ecken von Außenwänden und hinter Tapeten. Riecht es muffig, wurde ein einzelner Raum frisch gestrichen oder stehen Schränke auffällig dicht an Außenwänden, lohnt sich ein genauer Blick – und im Zweifel eine Feuchtemessung.

4. Risse in Wänden und Fassade

Nicht jeder Riss ist gefährlich. Feine Putzrisse sind oft harmlos. Breitere, durchgehende oder treppenförmige Risse im Mauerwerk können dagegen auf Setzungen oder Probleme mit dem Fundament hinweisen. Ob ein Riss nur kosmetisch ist oder ein statisches Problem, kann ein Laie kaum beurteilen.

5. Fenster, Anschlüsse und Wärmebrücken

Undichte Fenster, beschlagene Scheiben zwischen den Gläsern und Feuchtigkeit an den Laibungen kosten Energie und führen zu Schimmel. Besonders kritisch sind schlecht ausgeführte Anschlüsse zwischen Fenster und Mauerwerk.

6. Alte Leitungen und Haustechnik

Wasserleitungen, Elektrik und Heizung sind in älteren Häusern oft am Ende ihrer Lebensdauer. Bleirohre in Trinkwasserleitungen müssen nach der Trinkwasserverordnung ausgetauscht werden. Auch alte Elektroinstallationen ohne Schutzleiter oder ein Heizkessel kurz vor dem Austausch sollten Sie in Ihre Kalkulation einplanen.

7. Schadstoffe wie Asbest

In Deutschland ist Asbest seit 1993 verboten – in älteren Gebäuden steckt es aber noch häufig: in Fassaden- und Dachplatten aus Faserzement, in alten Bodenbelägen und Klebern oder in Nachtspeicheröfen. Solange diese Materialien intakt sind, geht von ihnen meist keine akute Gefahr aus. Bei Umbau oder Sanierung wird es aber aufwendig und teuer, weil Asbest nur von Fachfirmen nach strengen Vorgaben entfernt werden darf.

Bonus: Pflichten nach dem Kauf

Wer ein älteres Haus kauft, übernimmt unter Umständen auch Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, etwa beim Dämmen der obersten Geschossdecke oder beim Austausch alter Heizkessel. Dafür gelten Fristen nach dem Eigentümerwechsel. Diese Kosten gehören in die Kaufentscheidung, nicht in die böse Überraschung danach.

Erst prüfen, dann kaufen

Ein Haus ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Im Vergleich dazu sind die Kosten für eine Ankaufbegleitung durch einen Sachverständigen gering – und sie geben Ihnen etwas Wertvolles: Klarheit über den tatsächlichen Zustand und ein starkes Argument für die Preisverhandlung.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise aus der Praxis und ersetzt keine Rechts- oder Versicherungsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind immer Ihr Vertrag und die jeweils geltenden Vorschriften.